Bauernhof Kauf-Leitfaden
Besonderheit in Südtirol - Wohnreform 2025 - Neue Regelung für den Erwerb geschlossener Höfe
Mit der Wohnreform 2025 treten wichtige Änderungen im Höfegesetz in Kraft, die den Erwerb geschlossener Höfe in Südtirol neu regeln. Grundlage sind das Landesgesetz vom 17. Juni 2025, Nr. 6 (Art. 39 & 40) sowie das Dekret des Landeshauptmanns vom 11. September 2025, Nr. 25.
Erwerb nur mit Genehmigung der Höfekommission
Künftig darf ein geschlossener Hof ausschließlich mit Zustimmung der örtlichen Höfekommission erworben werden. Diese prüft zwei zentrale Voraussetzungen:
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Landwirtschaftliche Tätigkeit: Der Erwerber muss entweder als selbstbewirtschaftender Landwirt tätig sein, eine berufliche Tätigkeit in der Landwirtschaft ausüben oder eine einschlägige Berufserfahrung nachweisen.
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Landwirtschaftliche Ausbildung: Erforderlich ist ein entsprechender Studienabschluss, ein Diplom oder eine Teilnahmebestätigung an einem anerkannten Fortbildungskurs für Junglandwirte.
Ausnahmen möglich
Das Gesetz sieht in bestimmten Fällen Ausnahmen von den genannten Voraussetzungen vor. Diese werden individuell geprüft und müssen gesondert beantragt werden.
Was bedeutet das für Eigentümer und Interessenten?
Die Reform stärkt die nachhaltige Bewirtschaftung der Geschlossenen Höfe und schützt die landwirtschaftliche Struktur Südtirols. Für Eigentümer, Käufer und Investoren dieser Liegenschaften bedeutet dies:
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Frühzeitige Prüfung der Erwerbsvoraussetzungen
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Klare Dokumentation der Ausbildung und Berufserfahrung
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Gegebenenfalls Antragstellung auf Ausnahmegenehmigungen
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die Kaufmöglichkeit eines geschlossenen Hofes ist für Nicht-berufsmäßige Landwirte/Interessenten , nur eingeschränkt gegeben
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Nicht-Geschlossene Bauernhöfe und freie (walzende) landwirtschaftliche Grundstücke sind von der strengen Regelung/Änderung im Höfegesetz nicht betroffen
Wichtig: Die neue strenge Regelung im Höfegesetz gilt nur für geschlossene Höfe in Südtirol, d.h. in der Provinz Bozen.
In den übrigen Regionen/Provinzen Italiens kann grundsätzlich jeder einen Bauernhof, ein Bauernhaus, Obst- und Weingüter oder sonstige landwirtschaftliche Grundstücke erwerben
Wir begleiten Sie gerne bei der Vorbereitung, Prüfung und Umsetzung Ihres Vorhabens – diskret, professionell und mit fundierter Kenntnis der aktuellen Rechtslage.
Landesgesetz vom 17. Juni 2025 Nr. 61 - Wohnreform 2025 (kundgemacht im Amtsblatt am 19, Juni2025)
Art. 39 (Bewilligung zum Erwerb eines geschlossenen Hofes) (1) Nach Artikel 6 des Landesgesetzes vom 28. November 2001, Nr. 17, in geltender Fassung, wird folgender Artikel eingefügt: „Art. 6-bis (Bewilligung zum Erwerb eines geschlossenen Hofes): 1. Zur Erhaltung eines lebensfähigen Bauernstandes und um zu erreichen, dass die geschlossenen Höfe überwiegend von ihren Eigentümern und Eigentümerinnen bewohnt und bewirtschaftet werden, muss der Erwerb des Eigentums, des Miteigentums oder des Fruchtgenussrechts an einem geschlossenen Hof durch Rechtsgeschäfte unter Lebenden von der örtlichen Höfekommission, nach Überprüfung der in Absatz 2 festgelegten Voraussetzungen bewilligt werden. 2. Die Bewilligung gemäß Absatz 1 wird erteilt, wenn der Erwerber/die Erwerberin bei Erwerb selbstbewirtschaftender Bauer/selbstbewirtschaftende Bäuerin ist oder wenn er/sie in der Landwirtschaft beruflich tätig ist oder eine frühere Berufserfahrung in der Landwirtschaft nachweist. Zudem müssen ein Studientitel, ein Diplom oder die Teilnahmebestätigung an einem Fortbildungskurs für Junglandwirte, wie in der Durchführungsverordnung laut Artikel 49 festgelegt, nachgewiesen werden. 3. Die subjektiven Voraussetzungen können auch durch gleichwertige Titel nachgewiesen werden, welche in einem anderen Mitgliedstaat der Europäischen Union oder in sonstigen Staaten, soweit unionsrechtliche oder staatsvertragliche Verpflichtungen bestehen, erworben wurden. 4. In folgenden Fällen bedarf der Erwerb des Eigentums, des Miteigentums oder des Fruchtgenussrechts an einem geschlossenen Hof durch Rechtsgeschäfte unter Lebenden keiner Bewilligung gemäß Absatz 2: a) Erwerb durch Schenkungsvertrag, b) Erwerb zwischen Ehegatten/Ehegattinnen, zwischen Partnern/Partnerinnen eingetragener Lebensgemeinschaften oder zwischen Verwandten innerhalb des dritten Verwandtschaftsgrades, c) Erwerb von Miteigentumsanteilen im Zuge der Auflösung der Miteigentumsgemeinschaft, d) Erwerb durch Erben/Erbinnen oder Vermächtnisnehmer/Vermächtnisnehmerinnen in Anwendung der besonderen Bestimmungen über die Erbschaftsteilung laut den Artikeln 11 und folgende, e) Erwerb im Rahmen eines Trennungs- oder Scheidungsverfahrens, f) Erwerb durch öffentlich-rechtliche Körperschaften oder zivilrechtlich anerkannte kirchliche Körperschaften.“ (2) Die Bestimmungen dieses Artikels finden nicht Anwendung für Kaufvorverträge, die bei Inkrafttreten dieses Gesetzes bereits registriert und im Grundbuch angemerkt sind.
Der Geschlossene Hof
Als geschlossener Hof gelten die Kulturgründe mit Hofstelle, die der Unteilbarkeit unterliegen und in der Abteilung I des Grundbuchs eingetragen sind. Auf Grund dieses besonderen Rechtsinstituts werden in Südtirol diese Kulturgründe mit Hofstelle bei Ableben des Eigentümers unter den Erben nicht aufgeteilt, sondern nur einer Person, dem Hofübernehmer, übertragen, der die restlichen Erben auszahlt. Der geschlossene Hof soll als Einheit u.a. den Unterhalt einer bäuerlichen Familie sichern. Über die Unteilbarkeit der Liegenschaftseinheit wacht die Höfe-Kommission.
Wenn ein geschlossener Hof verkauft wird, hat der Pächter des Hofes oder von Teilen davon ein Vorkaufsrecht im Sinne des Gesetzes 590/1965. Bei mehreren Pächtern ist demjenigen, der die Hofstelle oder den größten Teil davon in Pacht hat, der Vorzug zu geben. Zwischen mehreren Pächtern einzelner Grundstückegebührt dem der Vorzug, der die besten Voraussetzungen für die selbst vorzunehmende Bewirtschaftung des Hofes erbringt. Keinerlei Vorkaufsrecht besteht, wenn der Hof an den Ehepartner oder an direkte Nachkommen oder Geschwister und deren Kinder (Verwandte innerhalb des 4. Grades) veräußert wird. Die am Hof lebenden und mitarbeitenden Familienmitglieder haben ein Vorkaufsrecht, wenn der Hof oder Teile davon an Personen außerhalb des 2. Verwandtschaftsgrades veräußert werden (2. Grades verwandt sind Enkelkinder und Geschwister). Der selbst bearbeitende Eigentümer eines geschlossenen Hofes hat das Vorkaufsrecht auf angrenzende landwirtschaftliche Grundstücke.
Wenn das Grundstück von einem Hof abgetrennt wird, so muss es derjenige, der es erwirbt, nach vorheriger Ermächtigung, seinem Hof eingliedern. Wenn das Grundstück walzend ist, so darf er es in diesem Status belassen.
Bei Veräußerung eines gesamten geschlossenen Hofes steht dem Anrainer kein Vorkaufsrecht zu. Das Vorkaufsrecht kommt nur beim Kauf/Verkauf zum Tragen, nicht bei anderen Rechtsgeschäften (Tausch, Schenkung, Einbringung in Gesellschaften).
Quelle: Der geschlossene Hof - Geschichtliche Entwicklung und geltende Bestimmungen - Verfasser: Dr. Eduardo Maori, Dr. Werner Hintner, Direktor des Amtes für bäuerliches Eigentum.
Urlaub auf dem Bauernhof
Soweit die gesetzlichen Bestimmungen eingehalten werden und die Voraussetzungen für "Urlaub auf dem Bauernhof" gegeben sind, können höchstens 8 Zimmer oder 5 Ferienwohnungen vermietet werden - die Schanktätigkeiten sind vielfach geregelt, zB. 80% der verwendeten Produkte aus eigenen Produkten oder aus Produkten umliegenden landwirtschaftlichen Betrieben, max. 30 Sitzplätze in geschlossenen Räumen, Buschenschänke nur in Weinanbaugebieten, etc. Der Südtiroler Bauernbund hat eine eigene Broschüre dazu herausgegeben.
