Immobilienmarkt
in Südtirol
Aktuelle Entwicklungen am Wohnungsmarkt in Südtirol
Nach den Jahren des immerwährenden Aufschwungsbis 2022 und Trend-Einbremsung 2023 folgt leicht zunehmend eine Erwachen mit teilweise geringen Preissteigerungen: einerseits wirken sich die Zinssenkungen positiv aus, anderseits verursachen die Kriege in der Ukraine und im Nahen Osten, konjunkturelle Schwächen und Inflation mit einhergehender Kaufkraft-Verminderung der Mittelschicht, immer höheren Baukosten, noch zunehmend Stimmungsverlusten, Verunsicherungen und zu weniger Bewegungen am Immobilienmarkt, vor allem bei Wohnobjekten im höherem Preissegment - die erste positive Anzeichen der Wohnreform 2025 sind jedoch schon führlbar.
Der Immobilienmarkt verändert sich natürlich auch in Südtirol und ist auch hier um vieles schwieriger geworden, insbesondere bei Ein- u. Mehrfamilienhäuser, Villen, Bauerhöfen, Hotels und Büro- u. Logistik-Immobilien im höherem Preis-Segment, etwas besser schaut es bei Wohnungen aus. Derzeit verhalten sich die Kaufpreise je nach Lage mehr oder der weniger stabil bis leicht steigend (+0,1% zum Vormonat), in der Stadt mehr, am Land weniger. Die Preiserwartung der Verkäufer erfüllen sich meist nicht: von einem hohen Niveau ausgehend rechne ich in nächster Zeit generell mit leichten Preisrückgängen vor allem bei Bauernhöfe, Häuser und Villen, weniger bei Wohnungen. Eine Erholung ist erst wieder zu erwarten, wenn nach positiven Anzeichen die Stimmung am Markt sich wieder wandelt.
Die Branche verhält sich zuversichtlich, befindet sich aber weiterhin in Warteposition. es gibt zwar genügend potenzielle Interessenten, doch Käufer und Verkäufer kommen derzeit eher selten zusammen: die Preisfindung ist noch nicht abgeschlossen. Noch wirkt ein wenig bremsend ein noch offensichtlich verbleibender Rest-Nachfrage-Überhang nach größeren Wohnungen und Zweit-Wohnsitzen und die beinahe historisch andauernd erfahrene Wertstabilität der Wohn-Immobilien. Die Verkäufe werden, wie gesagt, aber weniger und schwieriger: der Immobilienboom verlangsamt sich, das Kaufverhalten der potenziellen Kaufinteressenten wird vorsichtiger.
2. die Hotel- und Gewerbeimmobilien-Preise entwickeln sich in Südtirol in ähnlicher Richtung: stabil bis leicht steigend, auch am Gardasee und im übrigen Italien, wo das Angebot viel größer geworden ist.
3. gute Immobilien sind auch im Jahr 2025 eine attraktive und sichere Anlage-Möglichkeit.
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Wohnen bleibt in Südtirol vorerst immer noch teuer: 3-Zi.Wohnungen sind je nach Lage u. Ausführung ab ca. 300.000-700.000 Euro zu haben, 4-Zi.Wohnungen ab 350.000 bis 800.000 Euro, luxuriöse 4-Zi.Appartements ab 800.000 – 1.400.000 Euro und darüber, Reihenhäuser ab 600.000-1.200.000 Euro, Häuser mit Garten ab 1.400.000 Euro, renovierungsbedürftige Häuser/Altbauten ab 900.000 - 2.000.000€, Villen ab 1.400.000 - 4..500.000 Euro und mehr. Außergewöhnlich schöne Lagen, hochwertige Klima-Bauqualitäten und Luxusausstattungen erhöhen gleichermaßen die obige Richtwerte. Bauernhöfe liegen, je nach Größe uns Lage, zwischen 1.800.000€ und 4.500.000€, bei Weinhöfen und schönen Hofstellen auch darüber. Preis-Spitzenreiter sind Gröden und das Gadertal, am günstigsten ist wohl das Vinschgau. Insgesamt liegen die Kaufpreise in Südtirol meist höher als in Nordtirol/Innsbruck oder als im Trentino, und höher als in vielen Provinzhauptstädten Norditaliens, meist vergleichbar mit denen in einigen peripheren Gebieten in München.
Hotelimmobilien: leicht positive Asset-Entwicklung - der Tourismus ist mehr oder weniger zurück und der Hotelmarkt bewegt sich in der Mitte, aber die Zeiten bleiben herausfordernd.... von der Euphorie, wie in manchen Vorjahren, ist nur mehr wenig zu spüren, eher eine abwartende und beobachtende Haltung. Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ändern sich sukzessiv. Abzuwarten bleibt, wie sich die schwache konjunkturelle Nachfrage, die hohen Anforderungen der Banken an Finanzierungen, das gehemmte Betreiberwachstum, der anhaltende Personalmangel trotz angehobener Gehälter und flexibleren Arbeitszeitmodellen, wie sich die höheren Betriebskosten (Zuliefer- und Dienstleistungen, Fremdreinigung, Mietwäsche, Reparatur, Instandhaltung und die Energiekosten (Restauration, Schwimmbad, Wellness), wie sich die knapper werdende Reisebudgets und wie sich die zunehmende Wettbewerbsverschärfung in der Hotelbranche auswirken und managen lassen. Die Umsätze steigen, aber etwas langsamer als die Kosten. Am Ende des Jahres ist zudem die Stimmung bezüglich der Umsatzperformance für 2025 noch eher verhalten. Die wirtschaftlichen Unsicherheiten werden aber zunehmend zu negativen Sparmaßnahmen führen und das Kostenmanagement wird noch stärker in den Fokus treten müssen.
Verlangsamtes Wachstum beim Hotelneubau: neue Hotels, die vielerorts neue wirtschaftlich Impulse geben könnten, werden kaum noch gebaut (Betten-Stop), wachsend und Treiber sind nun Serviced Apartments, die meist durch Um- bzw. Zubau oder Teil-Transformation von Bestands-Hotels entstehen. Das Hotel vergrößert sich erfolgreicher in Richtung 90 Zimmer pro Betrieb, die Konzepte, der Bereich Nachhaltigkeit und die Aufenthaltsqualität werden optimiert um unter den aktuellen Marktbedingungen trotzdem gute EBITADAS zu sichern.
Das Investoreninteresse kommt dadurch zurück. trotzdem, erste Markterholungen sind sichtbar, insbesondere in Italien, wo Hotelgesellschaften meist Bestand-Hotels übernehmen und diese mit ihren Brands neu positionieren... Die herausfordernden Baukosten, die aktuellen Zinsen und stark erhöhte Eigenkapitalforderungen der Banken machen dies zunehmend wieder schwieriger... auch bei uns in Südtirol.
Heute bieten sich wieder vielfältig hervorragende und attraktive Kauf-Gelegenheiten an, vor allem in der Ferienhotellerie und insbesondere bei Core- & Resort-Hotels und im Rahmen von Value-Add-Projekten mit umfassenden Natur-, Erlebnis- und Wellness-Angeboten und Serviced-Living-Produkten. ESG-Nachhaltigkeits-Standards (u.a. Klima- Umwelt- und Ressourcenschutz) gehören zu den Auswahlkriterien. Die Ferienhotellerie ist in der nächster Zeit wohl eine der großen Gewinnerinnen .. auch in Südtirol und wie auch im restlichen Italien.
Tourismus: eines steht fest, inzwischen ist glücklicher Weise ein deutlicher Aufwärtstrend zu den Vorjahren zu beobachten. Der nationale und internationale Tourismus kehrt zurück und hat wieder Fahrt aufgenommen, auch wenn leichte Einbrüche am Horizont sich bemerkbar machen ... neue Tourismusentwicklungen sind sichtbar, zusätzlich beschleunigen trendige digitale und grüne Transformationen einen Wandel in der Branche. Für das kommende Jahr werden nur moderate Steigerungen der Topline, weiterhin kurzfristige Buchungsverhalten und sparsameres Konsumverhalten der Gäste erwartet.
Die Investoren bleiben insgesamt vorsichtig und zurückhaltend, doch vorrangig überzeugt, die schwierige Lage meistern zu können. Es gilt nun gute Marktchancen gezielt zu nutzen.
Für das Jahr 2024 liegen seit Anfang Juni 2025 verlässlichen Statistiken bzw. Markt-Entwicklungen des Wohnungsmarktes der Agenzi adelle Entrate - Focus Provinciale Bolzano 2024 vor:aus der vor allem wichtige Trands hervorgehen Trends n Südtirol vor. - Wohnungen waren in Südtirol wieder mehr gefragt und weiterhin der Renner.,. am Immobilienmarkt Südtirol wurden im Jahr 2024 rund 5.570 Wohnungs-Einheiten gekauft, eine Steigerung von +4,2% - 2023 waren es noch 5.250 - 2022 waren es noch 6.017 d.h.+7,5% bezogen auf 2021 mit 5.674 - 2020: ca. 4763 - 2019: ca. 4.863 - 2018: ca. 4.927 -, 2017 ca. 4.500):
Burgrafenamt 1.260 (+9,1%), Überetsch 833 (-3,5%), Salten/Schlern 410 (-15,8%), Eisacktal 604 (+50,3%), Pustertal 745 (-0,8%), Vinschgau 189 (+27,7%) und Wipptal 152(-23,5%) - in Bozen wurden 1.389Einheiten (+2,78%) verkauft.
Die Preisentwicklung ist 2024 in Südtirol insgesamt mit einem Mittelwert von 3.108€/m² ( +2,3,0% gegenüber 2023 mit 3.019€/m²) leicht steigend verblieben ( 2022 mit 2.961/m² -, 2021 2.899€/m²) .
Kaufpreis-Mittelwerte 2022: Burggrafenamt 2.943€/m² (+2,4%), Überetsch 2.869€/m² (+3,2%), Salten/Schlern 3.523€/m² (+0,9%), Eisacktal 2.590€/m² (+1,8%), Pustertal 2.944€/m² (+2,2%), Vinschgau 2.315/m² (+6,1%), Wipptal 2.362€/m² (+2,6%) - in Bozen 4.129€/m² (+2,0%)
Wertsteigerungs-Index seit 2011: 114,0 (durchschnittlicher Mittelwert)
Ergänzend dazu Südtirol in Zahlen (2016): Fläche 7.400 km², Siedlungs-Fläche 21.096 ha (2,85%), Einwohner: 520.891, Dichte 70,4 Einwohner /km², Hauptstadt Bozen (106.441 Einwohner), Anzahl der Gemeinden 116, Sprachen Deutsch (69,1%) Italienisch (26,4%) Ladinisch (4,5%), Lebenserwartung 81,2 für Männer 85,5 für Frauen, Unternehmen 58.163, Beschäftigte 266.500, Erwerbstätigen-Quote 71,4%, Arbeitslosenquote 3,7%, BIP-pro-Kopf 39.700€ (siehe auch Kolonne nebenan)
Quelle: Agenzia Entrate - Focus provinciale Bolzano 2024 u. Wifo - Die Wirtschaft unter der Lupe.
Entwicklung der Kaufabschlüsse in Südtirol.
Preisentwicklung Wohnen in Südtirol
