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Immobilienmarkt
& Südtirol

Trends am Immobilienmarkt

1. Nach den Jahren des  immerwährenden Aufschwungs folgt seit 2023 Europa-weit zunehmend eine Erwachen mit teilweise deutlichen Preisrückgängen: die Kriege in der Ukraine  und im Nahen Osten, konjunkturelle Schwächen und Inflation mit einhergehender Kaufkraft-Verminderung der Mittelschicht,  hohe Baukosten, immer noch überdurchschnittliche Zinskosten und schwierige Finanzierungen führen u.a.  zunehmend zu Stimmungsverlusten, Verunsicherungen und zu weniger Bewegungen am Immobilienmarkt.  

Der Immobilienmarkt verändert sich natürlich auch in Südtirol  und ist auch hier um vieles schwieriger geworden, insbesondere bei Ein- u. Mehrfamilienhäuser, Villen, Bauerhöfen, Hotels und Büro- u. Logistik-Immobilien im höherem Preis-Segment,  etwas besser schaut es bei Wohnungen aus.  Derzeit verhalten sich die Kaufpreise je nach Lage mehr oder der weniger stabil bis leicht sinkend oder auch sinkend, in der Stadt mehr, am Land  weniger. Die Preiserwartung der Verkäufer erfüllen sich meist nicht: von einem hohen Niveau ausgehend rechne ich in nächster Zeit generell mit Preisrückgängen vor allem bei Bauernhöfe, Häuser und Villen, weniger  bei Wohnungen. Eine Erholung ist erst wieder zu erwarten, wenn nach positiven Anzeichen die Stimmung am Markt sich wieder wandelt. 

Die Branche verhält sich zuversichtlich, befindet sich aber weiterhin in Warteposition. es gibt zwar  genügend potenzielle  Interessenten, doch Käufer und Verkäufer kommen derzeit eher selten zusammen: die Preisfindung ist noch nicht abgeschlossen.  Noch wirkt ein wenig bremsend ein noch offensichtlich  verbleibender Rest-Nachfrage-Überhang nach größeren Wohnungen und Zweit-Wohnsitzen und die  beinahe  historisch andauernd erfahrene Wertstabilität der Wohn-Immobilien.  Die Verkäufe werden, wie gesagt,  aber weniger und schwieriger: der Immobilienboom verlangsamt sich, das Kaufverhalten der  potenziellen Kaufinteressenten wird vorsichtiger. 

2. die Hotel- und Gewerbeimmobilien-Preise entwickeln sich in Südtirol in ähnlicher Richtung:  stabil bis leicht sinkend, auch am Gardasee und im übrigen Italien, wo das Angebot viel größer geworden ist.

3.  gute Immobilien sind auch im Jahr 2024  eine attraktive und sichere Anlage-Möglichkeit.

Liebe Leserin. lieber Leser

Wohnen bleibt in Südtirol vorerst immer noch teuer: 3-Zi.Wohnungen sind je nach Lage u. Ausführung ab ca. 300.000-700.000 Euro zu haben, 4-Zi.Wohnungen ab 350.000 bis 800.000 Euro, luxuriöse 4-Zi.Appartements ab 800.000 – 1.400.000 Euro und darüber, Reihenhäuser ab 600.000-1.200.000 Euro, Häuser mit Garten ab 1.400.000 Euro, renovierungsbedürftige Häuser/Altbauten ab 900.000 - 2.000.000€, Villen ab 1.400.000 - 4..500.000 Euro und mehr. Außergewöhnlich schöne Lagen,  hochwertige Klima-Bauqualitäten und Luxusausstattungen erhöhen gleichermaßen die obige Richtwerte. Bauernhöfe liegen, je nach Größe uns Lage, zwischen 1.800.000€ und 4.500.000€, bei Weinhöfen und schönen Hofstellen auch darüber.  Preis-Spitzenreiter sind Gröden und das Gadertal, am günstigsten ist wohl das Vinschgau. Insgesamt liegen die Kaufpreise in Südtirol meist höher als in Nordtirol/Innsbruck oder als im Trentino, und höher als in vielen Provinzhauptstädten Norditaliens, meist vergleichbar mit denen in einigen peripheren Gebieten in München. 

Hotelimmobilien:  der Tourismus ist zurück und der Hotelmarkt bewegt sich, aber die Zeiten bleiben herausfordernd.... von der Euphorie, wie in manchen Vorjahren, ist nur mehr wenig zu spüren, eher eine abwartende und beobachtende Haltung. Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ändern sich sukzessiv.  Abzuwarten bleibt, wie sich die schwache konjunkturelle Nachfrage, die hohen Anforderungen der Banken an Finanzierungen, das gehemmte Betreiberwachstum, der anhaltende Personalmangel trotz angehobener Gehälter und flexibleren Arbeitszeitmodellen, wie sich die höheren Betriebskosten (Zuliefer- und Dienstleistungen, Fremdreinigung, Mietwäsche, Reparatur, Instandhaltung und die Energiekosten (Restauration, Schwimmbad, Wellness), wie sich die knapper werdende Reisebudgets und wie sich die zunehmende Wettbewerbsverschärfung in der Hotelbranche auswirken und managen lassen. Die Umsätze steigen, aber etwas langsamer als die Kosten.  Am Ende des Jahres ist zudem die Stimmung  bezüglich der Umsatzperformance für 2025 noch eher verhalten.  Die wirtschaftlichen Unsicherheiten werden aber zunehmend zu negativen Sparmaßnahmen führen und das Kostenmanagement wird noch stärker in den Fokus treten müssen. 

 

Verlangsamtes Wachstum beim Hotelneubau: neue Hotels, die vielerorts neue wirtschaftlich Impulse geben könnten, werden kaum noch gebaut (Betten-Stop), wachsend  und Treiber sind nun Serviced Apartments, die meist durch Um- bzw. Zubau oder Teil-Transformation von Bestands-Hotels entstehen. Das Hotel vergrößert sich erfolgreicher in Richtung 90 Zimmer pro Betrieb, die Konzepte, der Bereich Nachhaltigkeit und die Aufenthaltsqualität werden optimiert um unter den aktuellen Marktbedingungen  trotzdem gute EBITADAS zu sichern.  

 

Das Investoreninteresse kommt dadurch zurück. trotzdem, erste Markterholungen sind sichtbar, insbesondere in Italien, wo Hotelgesellschaften meist Bestand-Hotels übernehmen und diese mit ihren Brands neu positionieren... Die herausfordernden Baukosten,  die aktuellen Zinsen  und stark erhöhte Eigenkapitalforderungen der Banken machen dies zunehmend wieder schwieriger... auch bei uns in Südtirol.

 

Heute bieten sich wieder vielfältig hervorragende und attraktive Kauf-Gelegenheiten an, vor allem in der Ferienhotellerie und  insbesondere  bei Core- & Resort-Hotels und im Rahmen von Value-Add-Projekten  mit  umfassenden Natur-, Erlebnis- und Wellness-Angeboten und Serviced-Living-Produkten. ESG-Nachhaltigkeits-Standards (u.a. Klima- Umwelt- und Ressourcenschutz) gehören zu den Auswahlkriterien. Die Ferienhotellerie ist in der nächster Zeit wohl eine der großen Gewinnerinnen .. auch in Südtirol und wie auch im restlichen Italien.  

Tourismus: eines steht fest, inzwischen ist glücklicher Weise ein deutlicher Aufwärtstrend zu den Vorjahren zu beobachten. Der nationale und internationale Tourismus kehrt zurück und hat wieder Fahrt aufgenommen, auch wenn leichte Einbrüche am Horizont sich bemerkbar machen ... neue Tourismusentwicklungen sind sichtbar, zusätzlich beschleunigen trendige digitale und grüne Transformationen einen Wandel in der Branche. Für das kommende Jahr werden nur moderate Steigerungen der Topline, weiterhin kurzfristige Buchungsverhalten und  sparsameres Konsumverhalten der Gäste erwartet. 

 

Die Investoren bleiben insgesamt vorsichtig und zurückhaltend, doch vorrangig überzeugt, die schwierige Lage meistern zu können. Es gilt nun gute Marktchancen gezielt zu nutzen. 

Wohnungen waren in Südtirol weiterhin der Renner., trotzdem am Immobilienmarkt Südtirol wurden im Jahr 2023 nur  rund 5250  Wohnungs-Einheiten gekauft, ein Rückgang von -15,8%, 2022 waren es noch 6.017 d.h.+7,5%  bezogen auf 2021 mit 5.674,  2020: ca. 4763,  2019: ca. 4.863,  2018:  ca. 4.927, 2017 ca. 4.500):

Burgrafenamt 1.131 (-16,2%), Überetsch 852 (-7,9%), Salten/Schlern 480 (-12,9%), Eisacktal 400 (-37,9%), Pustertal 720 (-17,9%), Vinschgau 142 (-31,1%) und Wipptal 193 (-3,7%) - in Bozen wurden 1.339 Einheiten (-9,8%) verkauft.

Die  Preisentwicklung ist in Südtirol insgesamt mit einem Mittelwert von 3.019€/m² (+2,0% gegenüber 2022 mit 2.961/m², 2021 2.899€/m² +0,8%) leicht steigend verblieben.

Kaufpreis-Mittelwerte 2022: Burggrafenamt 2.859€/m² (+2,4%), Überetsch 2.713€/m² (+1,5%), Salten/Schlern 3.481€/m² (+0,9%), Eisacktal 2.530€/m² (+1,1%), Pustertal 2.860€/m² (+1,9%), Vinschgau 2.162€/m² (+6,5%), Wipptal 2.303€/m² (+0,6%) - in Bozen 4.049€/m² (+2,4%)

Wertsteigerungs-Index seit 2008: 114,8

Ergänzend dazu Südtirol in Zahlen (2016): Fläche 7.400 km², Siedlungs-Fläche 21.096 ha (2,85%),  Einwohner: 520.891, Dichte 70,4 Einwohner /km²,  Hauptstadt Bozen (106.441 Einwohner), Anzahl der Gemeinden 116, Sprachen Deutsch (69,1%) Italienisch (26,4%) Ladinisch (4,5%), Lebenserwartung 81,2 für Männer  85,5 für Frauen, Unternehmen 58.163, Beschäftigte 266.500, Erwerbstätigen-Quote 71,4%, Arbeitslosenquote 3,7%,  BIP-pro-Kopf 39.700€ (siehe auch Kolonne nebenan)

Für das Jahr 2023 liegen erst im Juni 2024 verlässlichen Statistiken bzw. Markt-Entwicklungen und Trends vor.

Quelle: Agenzia Entrate Focus provinciale Bolzano a cura dell’Ufficio Provinciale Territoriale (Luigi Malesan) u. Wifo - Die Wirtschaft unter der Lupe.

Tabelle Entwicklung der Kaufabschlüsse  in Südtirol 20223/2024

Entwicklung der Kaufabschlüsse in Südtirol.

Focus 2023  Preisentwicklung Wohnen in Südtirol

Preisentwicklung Wohnen in Südtirol

Wohnungsmarkt in Südtirol
Entwicklungen und Preistrends 2023/2024

Wichtige Beiträge für einen Schritt voraus

WIFO
aktuelle Konjunkturdaten
 

Updates zu Eckdaten der Wirtschaftsentwicklung in Südtirol der WIFO-Handelskammer Bozen: u.a. Wirtschaftsbarometer, Landwirt-schaftliches Barometer, Konsumklima, etc.

Deutsche Hypo Immobilienklima 02/2024  

Deutschland: Immobilienklima, Investmentklima, Ertragsklima,  Wohnklima, Hotelklima, Handelsklima, Büroklima, Logistiklima (letztes Update)

Deutsche Hypo
Immobilienmarkt
und die Corona-Pandemie 

Deutschland - Ausführliche und vollständige Studie der Nord/LB Sector Strategy Immobilien: Sylvia Beuing  (20.11.2020).

Baunetzwoche
Südtiroler Hotels

Beispiele vorbildlicher Südtiroler Hotel-Architektur: Südtirol bleibt weiterhin auch in dieser Hinsicht eine der architektonisch interessantesten Urlaubsregionen 

Download nicht mehr verfügbar

Beispiele guter Hotel-Architektur in Südtirol

Südtirol: Weg mit dem Alpenkitsch - diese Hotels haben Stil von Margit Kohl

(18-10.2020 in Welt.de )

Zukunft Tourismus Südirol 2030

Zukunft-Studie der WIFI-Handelskammer Bozen und EURAC-Research: Status Quo, Trends, Handlungs-vorschläge Ausblick

Südtiroler
Landesverwaltung Tourismus   

Gesetzgebung, Beiträge Wirtschaft, Förderungen und Finanzierungen, Gastgewerbe, Tourismus-organisationen u.v.m.

Landesgesetz Nr.9 vom 10.07.2018
Raum & Landschaft

Geltender Raumordnungs-plan  - vollständiger Wortlaut mit den geltenden Durchführungs-

Bestimmungen bis zum Stand 07/2020, inklusive CoVid

Tourismus-leitlinien 26.02.2021

Tourismuslandesrat Schuler hat die neuen Tourismus-Leitlinien vorgestellt - Kerninhalt: Obergrenze für Betten, Neubau-Möglichkeiten nur innerhalb  der Siedlungsgrenzen

IDM Südtirol Hotel der Zukunft 

Trendforschung - Die wichtigen Trendfelder für die Hotelerie: die Hotels der Zukunft brauchen  starke individuelle Konzepte 

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