top of page

Kauf-Ratgeber und Kauf-Nebenkosten

Familie
The Nelson’s Project

Erste Kauf-Beratung vorab, viele brauchbare Tipps und Anregungen

Mein Kauf-Ratgeber:  ausschlaggebend für einen guten Kauf sind immer die richtige Lage (die Ausrichtung, die ruhige Umgebung, die nachbarschaftliche Bebauung, die gute Verkehrsanbindung),  die gelungene Architektur mit gerechter Berücksichtigung ihrer Vorstellungen, Anforderungen und Wohnraumwünsche, die umweltgerechte Qualität der Bauausführung und Ausstattung und natürlich der richtige Kaufpreis im Rahmen ihrer Möglichkeiten.  

Anfang stehen deshalb einige Fragen, z.B.: Wie hoch sind meine Ersparnisse? Wie sicher sind mein Job und mein Einkommen?  

Wie groß ist meine Familie? Was will sie? Was kann und will ich mir leisten? Dann können Sie mit einer konkreten Zielsetzung und Wunschliste beginnen. Halten Sie Ihre Vorstellungen, persönlichen Anforderungen und Wünsche kurz schriftlich fest. Binden Sie insbesondere die Lage, die Architektur, die Bauweise und Ausstattung, die Größe/Wohnfläche, Ihre Wohnraum-Wünsche und Ihre finanziellen Möglichkeiten/Budget mit ein. Es gibt keine Faustregel, wie viel Eigenmittel vorhanden sein müssen, in der Regel sollten diese aber schon 40% der Kauf- u. Nebenkosten decken. Beobachten Sie den Immobilienmarkt und die Entwicklung der Richt-Preise an ihrem Wunschort. Verlieren Sie nicht die Kauf-Nebenkosten aus dem Auge: ziehen sie mit einer realistischen Kalkulation die Anschaffungskosten (Notar, Registergebühren, Maklerprovision, etc.), die Betriebskosten und einen Instandhaltung-Fond mit ein.

Wie viel ist Ihnen Wohnen wert? Wie viel gute Lebensqualität? Das sind auch die zentralen Fragen in meinem Beratungsgespräch.

Ein bisschen Stadt, ein bisschen Land, gute Infrastruktur und viel Platz… wie wär es mit einer finanzierbaren, frisch renovierten Altbauwohnung? Oder einem Haus mit Garten? Tauschen Sie Ihre zu klein gewordene Wohnung mit einem Einfamilienhaus in Ihrer ländlichen Umgebung. Es gibt dafür viele gute Kauf-Modelle, die man nutzen und auch bezahlen kann. Wie gesagt, der Zeitpunkt ist jetzt gut gewählt, die Preise noch erschwinglich, die Zinsen niedrig. das Marktumfeld insgesamt vorteilhaft. Der Luxus-Faktor beginnt mit dem individuell auf Ihre Bedürfnisse abgestimmten Zuschnitt und Anforderungen… Grenzen nach oben gibt es keine. Eigentum gepaart mit hoher Wohnqualität und guten Infrastrukturen und guter Verkehrsanbindung kann glücklich machen…das Schönste ist, dass sich niemand mehr einmischt und man selbst entscheiden und planen kann.

 

Man ist frei! Übrigens, die Besichtigungen sind unverbindlich: lassen Sie sich Zeil, schauen Sie sich die Immobilie gründlich an (mindestens zwei Mal) Hinterfragen Sie. Lassen Sie sich nicht von notwendigen persönlichen Anpassungen und Sanierungen übermäßig abschrecken: es kommt auf das Ausmaß an. Achten Sie nicht auf die Einrichtung. Beachten Sie das Preis/Leistungsverhältnis. Meist zählt der erste Eindruck. Prüfen Sie  die Unterlagen(Grundbuchsauszug, Katasterauszüge, Pläne/Grundriss, Baukonzession, Bewohnbarkeitserklärung, Zweckbestimmung, Energieausweis, etc.) 

 

Greifen Sie zu, wenn das Wesentliche  mit Ihren Vorstellungen übereinstimmt. Ziehen Sie einen Fachmann hinzu und lassen Sie sich vor dem Kauf gut beraten. Ich sichere Ihnen ausführliche Beratung und Beistand bei den Kauf-Verhandlungen und damit bestmögliche Konditionen und Kauf-Voraussetzungen. Falls erforderlich, erstelle ich Ihnen gerne den Kaufvorvertrag. Mit dem notariellen Kaufvertrag und Saldozahlung erfolgt dann die Eigentumsübertragung und die Traum-Wohnung gehört Ihnen.  

Ob Mieten oder kaufen einer Wohnung oder eines Hauses für Dich besser ist, hängt nicht nur von Deiner aktuellen Monatsmiete und der Höhe der Immobilienzinsen ab. Vielmehr spielt eine Reihe weiterer Faktoren eine Rolle. Manche – wie die Verzinsung Deines Eigenkapitals – lassen sich in harten Zahlen ausdrücken, andere sind Ausdruck Deiner persönlichen Vorlieben und Lebensentscheidungen. Du solltest also wissen, wo bei einer kurzfristigen Betrachtung die Fallen lauern, und worauf es langfristig bei der Entscheidung „Mieten oder kaufen?“ wirklich ankommt.

Bevor Du aber auf das Geld schaust, solltest Du grundsätzlich abwägen, ob Du Dich in den nächsten Jahrzehnten eher als Eigentümer oder als Mieter siehst. Wie unterschiedlich das Grundgefühl beider Gruppen ist, erleben besonders Bewohner von Mehrfamilienhäusern, in denen Eigentümer und Mieter nebeneinander wohnen. Während die einen häufig mit dem Hausgeld und den Kosten für Instandhaltung hadern, bemängeln die anderen zu hohe Nebenkosten, ausbleibende Reparaturen und steigende Mieten.

Auf der anderen Seite verweisen beide Gruppen gern auf die Vorteile, die ihre Position mit sich bringt: Der Eigentümer lebt in dem Selbstverständnis, dass er mit jeder Monatsrate an die Bank auch Vermögen aufbaut. Der Mieter kann dagegen darauf verweisen, dass er mit der Monatsmiete die Nutzung – und Abnutzung – der Wohnung vollständig bezahlt hat. Bei Schäden und Reparaturbedarf muss er sich nicht selbst kümmern, sondern kann den Vermieter oder Verwalter kontaktieren

Wohnungen -  Kauf-Nebenkosten - kurze Zusammenfassung s.e.o.

1. Prüfungen vor dem Kauf   

 

Prüfen und Hinterfragen Sie die folgende Entscheidungsgrundlagen und Basis-Dokumente:

- Ihre Vorstellungen, Anforderungen, Budget/finanzielle Möglichkeiten u. gegeben falls Finanzierung

- und  beachten Sie die anfallenden Kauf-Nebenkosten und Folgekosten 

- das  Exposé/Dossier bzw. Objekt-Beschreibung des Angebots

- die Kaufpreis u. Marktlage  

- die Pläne und Grundrisse

- den aktueller Grundbuchsauszug 

- den aktueller Gebäude-Katasterauszug

- die Zweckbestimmung

- die Bewohnbarkeitserklärung

- den Energie-Ausweis

- evtl. Konventionierung

-  bei Neubauten zusätzlich die Bonität der Bauunternehmens, die Bauweise und Ausstattung, die evtl. Mehrkosten bei Sonderwünschen, die Gewährleistungen und Garantieleistungen, u.a.m..

 

2. Registergebühren Kaufvorvertrag 

 

Der Kaufvorvertrag muss innerhalb 20 Tagen ab Abschluss registriert werden:

- fixe Registergebühren: 200€

- Stempelmarken: 16€ pro 4 Seiten/1oo Zeilen

- Registergebühren: bei Caparra/Angeld-Zahlung 0,5% der Caparra, bei Akonto-Zahlung  3% des Akonto 

 

3. Kaufgebühren (vereinfacht) 

 

3.1 Kaufgebühren ohne Prima Casa/Erstwohnung-Begünstigung

3.1.1 bei Kauf von PRIVAT oder UNTERNEHMEN (nicht gewerblich, mit Iva-Befreiung)

- Registergebühren-imposta registro     9%

- Hyotekargebühren-imp. ipotecaria      50 Euro

- Katastergebühren -imp. catastale        50 Euro

3.1.2 bei Kauf von UNTERNEHMEN  (gewerblich bzw. Iva-pflichtig)

 Iva-MwSt                                                  10%

-  bei Immobilien Kat. A/1,A/8,A/9  Iva  22%

-  Registergebühren - imp. registro         200 Euro

- Hyotekargebühren - ipotecaria             200 Euro

- Katastergebühren - catastale                200 Euro

3.2 Kaufgebühren mit Prima Casa/Erstwohnung-Begünstigung  

3.2.1 bei Kauf von PRIVAT oder UNTERNEHMEN (nicht gewerblich, mit Iva-Befreiung)

- Registergebühren-imposta registro     2%

- Hyotekargebühren-imp. ipotecaria      50 Euro

- Katastergebühren -imp. catastale        50 Euro

3.2.2 bei Kauf von UNTERNEHMEN  (gewerblich bzw. Iva-pflichtig)

Iva-MwSt                                                   4%

- Registergebühren - imp. registro          200 Euro

- Hyotekargebühren - ipotecaria             200 Euro

- Katastergebühren - catastale                200 Euro

Die Bemessssungsgrundlage der Registergebühren oder MwSt/Iva. ist der Kaufpreis. Bei  Wohnungen ist mit Ansuche bei bestimmten Voraussetzungen  der s.g. "prezzo valore" und nicht der Kaufpreis anwendbar - Berechnung prezzo valore: Katasterertrag x 1,05 x 120

 

Erstwohnung - prima casa

 

Die Steuerbegünstigung "Erst-Wohnung-prima casa" ist generell für alle Wohnungen  möglich, die nicht als Luxus-Wohnungen  A1, A8, A9 eingestuft sind,  soweit folgende Voraussetzungen gegeben sind: 

  • die Liegenschaft muss sich in der Gemeinde befinden, wo der Käufer seinen Wohnsitz bzw. seinen Arbeitsplatz hat -  ist dies nicht de Fall,  muss sich der Käufer verpflichten, innerhalb 18 Monaten nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages  den Wohnsitz in die entsprechende Gemeinde verlegen;

  • der Käufer darf im Gemeindegebiet der Liegenschaft, weder  alleiniger Eigentümer/Inhaber, noch Inhaber in Gütergemeinschaft  mit seinem Ehepartner eines Fruchtgenuss-, Nutzungs- u. Wohnungsrechtes einer anderen Wohneinheit sein;

  • der Käufer darf im gesamten Staatsgebiet nicht alleiniger oder anteilsmäßiger Inhaber von Eigentums-, Fruchtgenuss-, Nutzungs-, und Wohnungsrechten an anderen Wohneinheiten sein,  für die er bereits die Begünstigung der Erst-Wohnung erlangt hat.

 

Ich berate Sie gerne. Anruf genügt.

Quelle und für Vertiefungen: Steueramt - Agenzia delle Entrate - Guida all'acquisto della casa 

bottom of page