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Immobilienmarkt Südtirol

Immobilienmarkt Südtirol Wohnungen

Wohnungen sind überall der Renner. Am Immobilienmarkt Südtirol werden im Jahr 2018 rund 4.949 Wohnungs-Einheiten gekauft, bezogen auf das Vorjahr ein Zuwachs von insgesamt +8,8% (2017waren es ca. 4.500): Burgrafenamt 1.457 (+15,8%), Überetsch 770 (+25,0%), Slten Schlern 338 (-16,3%), Eisacktal 526 (+10%), Pustertal 597 (-1,5%) , Vinschagu 148 (-21,3%) und Wipptal 147 (+15,7%) - in Bozen wurden 966 Einheiten (+10,9%) verkauft.

Die Preisentwicklung ist in Südtirol insgesamt mit einem Mittelwert von 2.859,00€/m² (+1,2%) recht stabil geblieben.

Kaufpreis-Mittelwerte 2018: Burggrafenamt 2.565€/m² (+2,0%), Überetsch 2.631€/m² (+1,1%), Salten-Schlern 3.392€/m² (+1,6%), Eisacktal 2.455€/m² (0,6%), Pustertal 2.703 (+1,3%), Vinschgau 1.873 (1,1%), Wipptal 2.253€/m² - in Bozen 3866€/m² (+0,6%)

Wertsteigerungs-Index seit 2008: 108,5

In Bozen sind im Jahr 2018 rund  966 Wohneinheiten (+10,9%)verkauft worden 2017 waren es 871), der Kaufpreis-Mittelwert war mit 3.866€/m² nahezu stabil: Altstadt Mittelwert 3.850€/m² (unverändert), Dorf, St. Oswald, Magdalena 5.794€/m² (+4,8%), Gries Mittelwert 5.238€/m² (unverändert)).

Ergänzend dazu Südtirol in Zahlen (2016): Fläche 7.400 km², Siedlungs-Fläche 21.096 ha (2,85%),  Einwohner: 520.891, Dichte 70,4 Einwohner /km²,  Hauptstadt Bozen (106.441 Einwohner), Anzahl der Gemeinden 116, Sprachen Deutsch (69,1%) Italienisch (26,4%) Ladinisch (4,5%), Lebenserwartung 81,2 für Männer  85,5 für Frauen, Unternehmen 58.163, Beschäftigte 266.500, Erwerbstätigen-Quote 71,4%, Arbeitslosenquote 3,7%,  BIP-pro-Kopf 39.700€ (siehe auch Kolonne nebenan)

Für das Jahr 2019 liegen erst im Mai 2020  verlässlichen Statistiken vor.

Quelle: Agenzia Entrate Focus provinciale Bolzano a cura dell’Ufficio Provinciale Territoriale (Luigi Malesan) u. Wifo - Die Wirtschaft unter der Lupe.

 

Meine Marktüberlegungen für 2020

Der Immobilienmarkt Südtirol war 2019 weiterhin  im Aufschwung  mit teilweise sehr hohem Transaktionsvolumen. Für  2020  bin ich skeptischer: neue Rekorde sind nicht zu erwarten, aber doch Zahlen in ähnlich  Höhe.  Südtirol bleibt  wirtschaftlich stark, politisch und sozial gefestigt, wie auch die Lebensqualität und  Sicherheit. 

Die Südtiroler Wirtschaft BIP ist  2019  um 1,3% gestiegen (2018 +2,1%), für 2020 werden 2,0% erwartet (Prognosen  WIFO). Die wichtigsten Wirtschaftssektoren  verzeichnen einen  schon lang anhaltenden Aufwärtstrend: der Aussenhandel und  der Tourismus sind stark wie immer und die Arbeitsmarktlage ist bei einer Abrbeitslosenquote von nur 2,9% vergleichsweise sehr gut - Achillesfersen , die Inflation, die  zum Vorjahr  +0,9% beträg hat sich abgeschwächt , das kränkelnde Baugewerbe  und neuerdings die Obst- u. Weinwirtschaft. Die sinkende Vertrauensklima in die  schwache Wirtschaftskonjunktur des übrigen -Italiens könnte zum Tragen kommen. Südtirol verbleibt aber irgendwie eine Insel, das Investitionsklima ist gut: Angebot und Nachfrage, Wirtschaft und Politik werden die Immobilienpreise  zwar  leicht höher schrauben, aber es  wird gerne  und zuversichtlich  gekauft und investiert werden - einzig der Mangel an schönen Liegenschaften  und geeigneten Investment-Objekten  könnte die Stimmung unter den Investoren trüben.... wenn da nicht die Coronaviren wären.   

Corona-Krise: Auswirkungen

Wir sitzen alle im gleichen Corona-Boot, wenn auch leicht zeitversetzt: der Immobilienmarkt in Südtirol steht  derzeit offensichtlich still. Kurzfristig ist wohl in allen Immobilienbereichen mit deutlichen Einbrüchen bei Abschlüssen zu rechnen.  Die Käufer von Wohnimmobilien  werden jetzt  genau ihre Liquidität und ihre  Arbeitsplatzsicherheit  beobachten und Kaufentscheidungen verschieben. Sicherheitorientierte Investoren  werden  hingegen, angesichts der massiven Verluste an den Börsen, die Wert-Stabilität der Wohnimmoblien schätzen.  

Mittel- und Langfristig  könnte das Wohnen aber wieder an Bedeutung gewinnen, wenn durch die Corona-Krise die eigenen vier Wände wichtiger werden. 

Index Anzahl Immobilienverkäufe zu 20082008
Index-Anzahl Immobilien-Abschlüsse seit 2008
Index Kaufpreis-Mittelwerte seit 2008 in Südtirol

Bautätigkeit und Immobilienmarkt in Südtirol - 2018 (Quelle: Astat - Landesinstitut für Statistik - Autonome Provinz Bozen vom 06.02.2020)

Am 31.12.2018 wurden in Südtirol 633.164 Liegenschaftseinheiten gezählt, wovon 45,4% als Wohnungen klassifiziert sind. 2018 hat sich die Situation im Baugewerbe insgesamt verschlechtert (-16,0% Baugenehmigungen gegenüber 2017). Die ausgestellten Baugenehmigungen für die Neubauten von Wohngebäuden sind um 28,5% gesunken. Die Werte der Immobilien zu Wohnzwecken bleiben sowohl in der Gemeinde Bozen als auch im übrigen Landesgebiet konstant.

Der Südtiroler Immobilienmarkt weist folgende Merkmale auf:
- die Immobilienwerte bewegen sich 2018 zwischen 3.864 und 5.129 Euro/m² in Bozen und zwischen durchschnittlich 2.577 und 3.622 Euro/m² in den anderen Gemeinden;
- die Höchstwerte liegen in 17 Gemeinden über 4.000 Euro/m², darunter Bozen, Meran und Brixen, den jeweiligen Nachbargemeinden und den touristischen Gemeinden im Dolomitengebiet;
- in vier Randgemeinden, die sich vor allem im Westen des Landes befinden, liegen die Höchstwerte nter 2.000 Euro/m²;
- innerhalb eines Jahres sind die Markthöchstpreise in 45 Gemeinden, die sich vor allem im Burggrafenamt und im Vinschgau befinden, gestiegen. Gleichzeitig verbuchen acht Gemeinden einen Rückgang;
- die Mieten betragen 2018 in Bozen 11,18 bis 14,72 Euro/m² monatlich und in den anderen Gemeinden 7,70-10,85 Euro/m²;
- die Kosten für den Baugrund sind von zentraler Bedeutung bei der Festsetzung des Immobilienwerts. Sie bewegen sich 2018 in den Ortskernen zwischen 304 und 464 Euro/m². In Bozen bezahlt man dafür mehr als das Dreifache.

Aktuelle Kaufpreis-Entwicklungen

Hinter uns liegt ein erfolgreiches Immobilien-Jahr 2018.  Südtirol kann mit robusten Wirtschafts-Daten  aufwarten, so dass wir optimistisch in die Zukunft  blicken können. Die Immobilien-Konjunktur  scheint sich insgesamt weiter zu erholen.  

Die  Immobilien-Preise bewegen sich  weiterhin langsam nach oben, auch in Bozen, wo trotz Spitzenpreisen  von 7.200€/m² - 7.500€/m²,  sich letzthin vor allem  in den peripheren Zonen  geringfügige Einbrüche ergeben haben.  Spitzenreiter sind aber Gröden und das Gadertal, am günstigsten wohl das Vinschgau.

Bozen/Stadtzentrum gute Stadtwohnungen erzielen  3.400€/m³ - 4.500€/m², außergewöhnlich schöne, sanierte  Stadt-Altbauwohnungen 4.000€/m² - 7.500€/m²  und mehr - geringes schönes Angebot, daher steigende Preise;  Bozen/Gries ist als Wohnadresse sehr begehrt:  mit 4.000€/m³ - 4.800€/m² muss man mindestens rechnen, Top-Lagen und Ausführungen kosten schon mal um 6.000€/m² mit Spitzen bis zu 8.000€/m²; Bozen/St. Oswald u. Dorf: günstig um  4.000€/m³ , Top-Wohnungen  um  4.500€/m² - 8.000€/m im Luxus-Bereich, so  Villen angeboten werden, kosten diese zwischen  5.000€/m² - 8.000€/m², Tendenz steigend; 

Meran/Obermais:  gute Wohnungen gibt es schon ab 3.300€/m³ - 4.500€/m²,  schöne Lagen und Ausführungen werden mit 4.500€/m³ - 7..000€/m³ und darüber  angeboten, Villen ebenso, Tendenz leicht steigend.

Wohnen bleibt in Südtirol teuer: 3-Zi.Wohnungen können je nach Lage u. Ausführung ab ca. 250.000-450.000 Euro zu haben sein,  4-Zi.Wohnungen ab 350.000 – 600.000 Euro, luxuriöse 4-Zi.Appartements ab 500.000 – 900.00 Euro, Reihenhäuser ab 400.000-700.000 Euro, Häuser mit Garten ab 800.000 Euro, Häuser/ Altbauten (zu renovieren) ab 800.000 - 1.400.000€, Villen ab 1.200.000 - 3.500.000 Euro und mehr. Außergewöhnlich schöne Lagen,  hochwertige Klima-Bauqualitäten und Luxusausstattungen erhöhen gleichermaßen die obige Richtwerte.  

Insgesamt liegen die Kaufpreise in Südtirol meist höher als in Nordtirol/innsbruck oder als im Trentino, und  höher als in vielen Provinzhauptstädten Norditaliens, meist vergleichbar mit denen in  einigen peripheren Gebieten in München.

Paregger+Partner by Kurt Paregger, Makler

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