Immobilien verkaufen

 

Tipps und Empfehlungen für einen erfolgreichen Verkauf

Grundsätzlich nimmt ein Immobilienverkauf stets viel Zeit in Anspruch und erfordert viel Erfahrung, Marktkenntnis und ein gewisses Fachwissen. Die Entscheidung, ob Sie Ihre Immobilie mit oder ohne Makler verkaufen, hängt demnach vielfach von Ihrer verfügbaren Zeit und Erfahrungen ab. Die Verkaufs-Unterstützung eines guten Maklers bringt in der Regel

- einen guten Verkaufspreis (der die Vermittlungskosten zusätzlich großzügig mit abdeckt), 

- mehr Sicherheit

- und Zeitersparnis

 

1.  Wann ist der der richtige Zeitpunkt: generell, dann, wenn die Immobilie nicht mehr den eigenen Lebens- und Wirtschaftsumständen entspricht und das Preisgefüge des  aktuellen Marktgeschehens einen vernünftig vertretbaren Verkauf zulässt. bzw. erfordert

 

2. Wie lange dauert ein Immobilienverkauf: im Durchschnitt 6 - 12 Monate - dies hängt natürlich u.a. von der Lage, vom Bauzustand, vom Preis, kurzum von Angebot u. Nachfrage am Immobilienmarkt ab. Diese Zeitspanne sollten Sie bei Ihrer Grundsatz-Entscheidung unbedingt berücksichtigen.

 

3. Was sollte man vorab vorbereiten:  Baupläne, Grundrisse bzw. Projektunterlagen, einen technischen Bericht, einen aktuellen Grundbuchsauszug, aktuelle Grund-, bzw. Gebäude-Katasterauszüge, Katasterpläne, die Baugenehmigung, die Bewohnbarkeitserklärung und die Zweckbestimmung, einen gültigen Energieausweis und falls erforderlich sonstige Objekt-bezogene Unterlagen/Dokumente, wie. Unterlagen über größere Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen, bei Share- bzw. Gesellschafts-Transaktionen auch Bilanzen, etc.  Nutzen Sie, so möglich, Home-Staging, dies beschleunigt wirkungsvoll den Verkauf.  Besprechen Sie gegeben falls mit dem Makler schon jetzt die Organisation und Durchführung der Besichtigungen.    

 

4. Wie legt man den Angebotspreis fest: die Immobilienbewertung hängt von zahlreichen Faktoren ab, u.a. von der Lage (Micro- u. Makrolage der Immobilie), vom der Art, Architektur, Nutzung, Ausstattung und vom Zustand der Immobilie, von den Erweiterungs- u. Umbaumöglichkeiten, etc. , wobei  wertsteigende bzw. wertmindernde Merkmale mit einfließen. (z.B.  die  besonderen Eigenheiten und Potentiale).  Lassen Sie sich eine marktgerechte Wertschätzung von einen Experten ausarbeiten (falls Sie sich an einen Makler wenden, ist diese bei einem Vermittlungsauftrag meist kostenlos): nur so kann der optimale Angebotspreis  gefunden werden.  Der Angebotspreis wird in der Regel etwa 5%-8% über dem tatsächlich zu erwartenden Verkaufspreis angesetzt, um einen ausreichenden Verhandlungsspielraum zu haben. Beachten Sie, dass vermietete Immobilien bis zu 25% Preis-Abschlag generieren.  Traumpreise werden heute nicht  mehr angenommen, verlangsamen den Verkauf und verursachen oft überproportional hohen Preisverfall.  

5. Wie findet man den richtigen Käufer: entwickeln Sie eine Objekt- u. Kunden-bezogene Verkaufsstrategie  bzw. überlassen Sie dies dem seriösen Makler. Dieser wird, um die richtigen  Interessenten zu  finden, nicht nur gezielte Anzeigen in den Medien/Portalen schalten und schöne Exposés/Dossiers  versenden, sondern  eingebundenes aktives Kunden- und  Marketing-Management zu Ihrem Vorteil einsetzen. Der Makler prüft für Sie die Bonität des Käufers. 

 

6. Wer führt die Verhandlungen: Sie natürlich, der Makler wird Sie dabei unterstützen. Beachten Sie, dass ein gutes Geschäft nur dann zustande kommt, wenn es beide Parteien zufrieden stellt.  

7.  Kaufvorvertrag und notarieller Kaufvertrag in Corona-Zeiten:  es geht alles langsamer.  Der Kaufvorvertrag ist bereits bindend, ansonsten verlieren Sie das Angeld/Caparra. Übergeben Sie dem Notar rechtzeitig alle geforderten Unterlagen und lassen Sie sich auch von ihm beraten. Das Angeld und die Saldozahlung erhalten sie mit nicht-bertragbaren Zirkularschecks. . 

8.  Wie dem auch sei, ich berate, betreue und unterstütze Sie beim Immobilien-Verkauf persönlich, engagiert, transparent kompetent, professionell... zu Ihrem Vorteil.  

Checkliste Immobilien-Verkauf

 

1. Fragen vor Verkaufsbeginn

- Ist der Verkaufs-Zeitpunkt gut/gerechtfertigt und vertretbar?

-  Wie lange wird in etwa der Verkauf dauen? 

- Wann benötige ich den Verkaufserlös?

- Wie verwende/reinvestiere ich den Verkaufserlöse? 

- Soll mit dem Verkaufserlös ein bestehendes Darlehen  gelöscht werden?

- Habe ich bereits eine Anschluss-Immobilie? Wie  finanziere ich diese?

- Ist der Verkauf trotz Wertgewinn steuerfrei ?

- Bestehen Verkaufseinschränkungen/Geförderter Wohnbau bzw.  Konventionierungen? Müssen diese abgelöst werden? 

2. Unterlagen u. Vorbereitung

Baupläne, Grundrisse, technischer Bericht

- Projektunterlagen

- Grundbuchsauszug Gebäude-Katasterauszug, Katasterpläne

- Energieausweis

- Bewohnbarkeitserklärung, Zweckbestimmung

- Unterlagen größerer Sanierungs- u. Renovierungsarbeiten

- Hauskosten

- Wertschätzung: wer macht das?

- Angebotspreis: zu welchem Preis wird die Immobilie angeboten? 

3. Eigenvermarktung oder Makler

- Wer ist der ideale Käufer/Zielgruppe? 

- Biete ich die Immobile selbst am Markt an?  Habe ich die Zeit und die notwendige Erfahrung?

- Wie hoch wären meine Kosten und mein Zeitaufwand?  

- Kann ich selbst ein Exposé erstellen 

- Besser über einen Makler verkaufen?

- Wie/Wo finde ich den richtigen Makler?

- Wie hoch ist die Maklerprovision? 

- Alleinauftrag oder Allgemeiner Auftrag: was ist  zu beachten?

 

4. Besichtigungstermine

- Wer ruft die Interessenten an, bzw. verschickt das Exposé?

- Wann kann/soll besichtigt werden?

- Wie läuft die Besichtigung ab?

- Welche Fragen können  kommen?

- Worauf sollte ich  bei Besichtigungen hinweisen? 

5. Verkaufsverhandlungen

- Wie führe ich die Verhandlung? Wie unterstützt mich der Makler?

- Wie verbleibt man mit den Interessenten? Wer hackt nach?

- Wie holt man sich ein konkretes Kaufangebot ein und wie verhandelt man diese?

- Wer  prüft die Bonität des Kaufinteressenten? 

 

 

6. Kaufvorvertrag u. notarieller Kaufvertrag

- Welche Punkte müssen unbedingt im Kaufvorvertrag enthalten sein?

- Kaufpreis und Angeld/Caparra confirmatoria, Zahlungsbedingungen

- Welcher Notar wird vom Käufer beauftragt?

- Es muss jeweils mit Zirkularscheck bezahlt werenden

- Wann soll das Haus übergeben werden? Wie läuft die Übergabe ab?

- Was soll im Übergabeprotokoll stehen?

Quelle: fei nach Checklist Hausverkauf Immoverkauf24

 
 

Wertschätzung

Wie viel ist meine Immobilie wert?

Jeder Immobilien-Verkäufer möchte den höchstmöglichen Verkaufspreis erzielen, andererseits will jeder Käufer den niedrigsten möglichen Kaufpreis bezahlen. Wie bringt man in dieser Hinsicht beide Parteien zusammen? der Schlüssel zum Erfolg  ist eine professionelle, marktgerechte Wertschätzung, die nachvollziehbar, begründet, realistisch und parteilos ist: das Ergebnis ist ein angemessener  realistischer Schätzwert, der den lokalen Immobilienpreisen entspricht, konform mit den Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt... die  vielfach üblichen Fehleinschätzungen werden  vermieden. Übergeben Sie die Schätzung einem Fachmann/Makler mit guten Marktkenntnissen und viel Erfahrung: mit einen  marktgerechten Angebots-preis  verkürzen Sie  u.a. die Verkaufszeit, denn überhöhte Kaufpreise werden heute kaum mehr angenommen..

 

Eine gute Wertschätzung erfolgt in der Regel in mehreren methodischen Schritten. Nach dem sachlich gemeinsam geführten Lokalaugenschein, prüft der Experte vorab  den Grundbuchsauszug, Die Katasterauszüge, die Katasterpläne, die Bau- und Ausführungspläne, den technischen Bericht  die Baugenehmigung, die Bewohnbarkeitserklärung, die Zweckbestimmung und  die unterlagen größerer Sanierungs- und Renovierungs-Arbeiten, etc. und dann beginnt der technische Teil.

 

Von den drei allgemein gebräuchlichen Verfahren der Wertermittlung (Vergleichs-, Sach- Ertragswert-Verfahren)  wird meist das Vergleichsverfahren  angewandt, das sich an die gezahlten Immobilienpreise für vergleichbare Objekt orientiert.  Die Zustnds-Merkmale der zu bewertenden Liegenschaften werden anhand der Lage (Makro-Lage, Micro-Lage, harte Lagefaktoren, weiche Lagefaktoren, etc.)  der Nutzbarkeit (Art und Maß der baulichen Nutzung/Substanz, Beschaffenheit, Wartezeit, Bauvolumen-Ptenziel, etc.) und der baulichen Anlage (Gebäudeart, Gebäudegröße, Restnutzungsdauer, Ausstattung, Zustand, etc.)  mit den entsprechenden Vergleichsfaktoren und Bewertung aller Wert-bestimmenden Merkmale und Marktfaktoren in Zusammenhang gebracht. Eine Marktanalyse fließt als integrierender bestendteil in den Schätzwert mit ein.    

Diese technische Liegenschaftsbewertung ist die erste Grundlage für die Ermittlung des realistischen Wertes.  Ein weiter wichtiger Punkt in Folge ist die entsprechende Marktanpassung. Angebot und nachfrage bestimmen auch im Immobilienmarkt den Preis. Gute Fach-Portale bieten dabei den besten Markt-Überblick, welche immobilien zu welchen Preisen verkauft wurden und wo eine größerer oder geringere Nachfrage besteht. Mit  diesen Hintergrunddaten ist man in der Lage, die zu bewertende Liegenschaft mit ähnlichen Objekten zu vergleichen und die technische Liegenschaftsbewertung dem Markt anzupassen., zu schätzen und zu begründen.  Hilfsmittel sind u.a. die Erhebungen und Gebrauchsanweisungen der Agenzia delle Entrate - Banca dati delle  quotazioni immobiliari, weitere Daten  großer Makler-Portale und in meinem Fall, meine  eigene Immer aktuell gehaltene Immobilienmarkt-Analyse, meine  immer ercht aktuelle Datenban, sowie spezielle PC-Software und Tools.

Sicher ist, nur eine  realistische , plausibler, nachvollziehbare und marktgerechte Wertschätzung ist brauchbar. 

 

Ich erarbeite Ihnen gerne eine fundierte, nachvollziehbare , parteilose und vor allem realistische  und marktgerechte Wertschätzung zu günstigen Preisen.  

 

Kontakt

39054 Ritten/Klobenstein

Schlernweg 23

Südtirol/Italien

© 2021 by Kurt Paregger, Makler

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