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Mein Immobilien-Marktbericht

Immobilienmarkt Südtirol  –  November 2017
Jetzt im Herbst dauert der saisonbedingte Aufschwung  noch an. Das Immobilien-Angebot ist  groß, die Anzahl der Abschlüsse nimmt  leicht zu, die Käufer sind  jedoch wählerisch u. weiterhin preisbewusst, das Investitionsklima ist gut. Darlehen sind immer noch so günstig wie nie, die Banken verlangen aber immer mehr Garantieleistungen.  Schöne Immobilien in den besten Lagen sind  in jeder Hinsicht eine gute Investition – jetzt  ist die beste Zeit zu kaufen: das Angebot ist groß.
(Quelle: Wifo-Monatsreport 10/2017, Casa24//Il Sole-24Ore, Astat, Tageszeitung Dolomiten, Hypo-Immobilienkonjunktur-Index u. eigene Datenbank)

 

Immobilienmarkt Südtirol – Rückblick 2014: in Italien sinken die Immobilienpreise durchschnittlich um -10, 28%, die Verkaufs-abschlüsse verringern sich um -7,39%, die Vermietungen gehen um -5,34% zurück: diese Entwicklung ist auch in Südtirol spürbar. Die gute Nachricht: trotz gestiegen steuerlichen Belastungen liegt die mittel- bis langfristige Wertsteigerungsrate bei guten +3,5%.

Immobilienmarkt  Südtirol – Rückblick 2015: in Italien sinken die Immobilienpreise für Wohnungen im Durchschnitt um weitere    -2,5% (schöne, repräsentative Wohn-Immobilien legen leicht zu), Kaufpreise Geschäfte -14,45%, Büros -15,19%, Hallen -17,38%. Die Verkaufsabschlüsse Wohnungen steigen durchschnittlich um +7% (Kaufanteile: 39% 3-Zi.Wohnungen, 20% 2-Zi.Wohnungen, 5% 1-Zi.Wohnungen), 52% der Wohnungen werden mit hoher Bankfinanzierung gekauft – Verkaufsabschlüsse bei Geschäften -23,73%, bei Büros -18,86%. Die Investitionsbereitschaft steigt insgesamt um +8%. Der Verhandlungsabschlag beträgt im Durchschnitt nun -10% (2014: -15%) d.h. die Traumpreise von 2007 sind zu vergessen (insgesamt -30% zu 2007).. Die Vermittlungsdauer verringert sich durchschnittlich auf 7 Monate (2014 waren es noch 9 Monate), bei 39% der Immobilien beträgt die Vermittlungsdauer trotzdem noch mehr als 9 Monate. Die Immobilien-Wertsteigerungsrate bleibt stabil bei 3,5%.  Die Wohnungsmieten verringern sich durchschnittlich um -3,76%, die Geschäfts- u. Büromieten verringern sich um -12,29% (Quelle: Fiaip 26/02/2016).

Immobilienmarkt Südtirol – Rückblick 2016: in Italien sinken die Immobilienpreise für Wohnungen im Durchschnitt um weitere    -2,28%  – schöne, repräsentative Wohn-Immobilien legen leicht zu, Kaufpreise Geschäfte -6,70%, Büros -5,96%, Hallen -17,38%. Die Verkaufsabschlüsse Wohnungen steigen durchschnittlich um +16,44% (Kaufanteile: 41% 3-Zi.Wohnungen,  19% 2-Zi.Wohnungen, 5% 1-Zi.Wohnungen), 56% der Wohnungen werden mit Bankfinanzierung gekauft – Verkaufsabschlüsse bei Geschäften -1,4%, bei Büros -2,50%. Die Investitionsbereitschaft steigt insgesamt um +8%. Der Verhandlungsabschlag beträgt im Durchschnitt nun -10% (2014: -15%) d.h. die Traumpreise von 2007 sind zu vergessen (insgesamt -32% zu 2007).. Die Vermittlungsdauer verringert sich durchschnittlich auf 6-9 Monate (2014 waren es noch 9 Monate), bei 31% der Immobilien beträgt die Vermittlungsdauer trotzdem noch mehr als 9 Monate.  3,5%.  Die Der Mietmarkt nimmt  um +15,6% zu, Wohnungsmieten verringern sich durchschnittlich um -0,80%, die Geschäfts- u. Büromieten verringern sich um –7,0% (Quelle: Fiaip 21/03/2017) – keine oder nur geringfügige Deflation.  Die noch vorherrschende schwierige Wirtschaftslage und die seit längerem sinkenden Immobilienpreise (bis zu -27% zu 2013) beeinträchtigen in Südtirol das Investment-Vertrauen der Immobilien-Verkäufer und -Käufer gleichermaßen: in den verschiedenen Segment-Märkten herrschen  verbreitet Verunsicherungen und Zurückhaltung, verbunden mit folglich oft sehr vorsichtiger Investitionsbereitschaft: dies gilt für Wohnen und noch mehr für Büro und Gewerbe-Immobilien – anderseits lässt sich ein immer größeres Angebot in allen Immobilien-Arten erkennen. Die niedrigen Bankzinsen, die steuerlichen Förderungen von Sanierungsarbeiten und die begünstigte Einheitssteuer für Mieterträge führen langsam zu positiven Marktentwicklungen und zu mehr Abschlüssen.

Südtirol/WIFO Monatsreport  Oktober 2017  – Quelle: Infocamere © 2017 WIFO, ISTAT, ASTAT (Zusammenfassung):  Wirtschaftswachstum:  Wifo BIP: das Wirtschaftswachstum BIP wird 2017 um 1,5% wachsen; – Unternehmen:Ende September 2017 waren im Handelsregister 58.544 Unternehmen eingetragen. Im Vergleich zum Vorjahresmonat ist die Anzahl der Unternehmen beinahe unverändert geblieben. Bezogen auf die einzelnen Sektoren ist eine Zunahme im privaten Dienstleistungssektor (+1,1%) und im Baugewerbe (+0,6%) zu beobachten. Die Anzahl der Unternehmen ist
hingegen im Handel (-0,7%) gesunken.     Arbeitsmarkt: Im zweiten Quartal des Jahres 2017 ist die Anzahl der Beschäftigten in Südtirol um 1,0% im Vergleich zum Vorjahresquartal angestiegen. Im Schnitt waren 251.645 Personen beschäftigt. Zwischen April und Juni befanden sich
durchschnittlich 8.671 Personen auf Arbeitssuche und die Arbeitslosenquote lag bei 3,3%.  Inflation: Das Preisniveau in Bozen ist im September um -1,0% im Vergleich zum Vormonat gesunken. Die Preise haben vor allem in den Bereichen Verkehrswesen (-2,6%), Erholung, Veranstaltungen und Kultur (-2,5%) und Gastgewerbe (-1,9%) abgenommen. Bei Nachrichtenübermittlung (+0,9%) und Lebensmitteln (+0,7%) gab es hingegen Teuerungen. In den letzten zwölf Monaten ist das Preisniveau insgesamt um 2,4% angestiegen. Wesentliche Veränderungen gab es vor allem im Gastgewerbe (+5,6%), bei den Lebensmitteln (+3,3%) und im Verkehrswesen (+2,9%). In den Bereichen Nachrichtenübermittlung (-1,9%), Bildung (-1,8%) und Wohnung (-0,8%) sind die Preise hingegen gesunken. Außenhandel:  Südtirol hat im zweiten Quartal 2017 Waren im Wert von über 1,22 Milliarden Euro exportiert. Dies entspricht einer Zunahme von 10,1% im Vergleich zum Vohrjahresquartal. Am deutlichsten sind die Exporte von Transportmitteln und deren Komponenten (+28,7%) sowie jene von Maschinen und Anlagen (+19,7%) gestiegen. Südtirol verbucht einen bedeutenden Anstieg der Exporte nach China (+60,2%) und Frankreich (+19,9%). Die Ausfuhren in das Vereinigte Königreich (-9,7%) sind hingegen gesunken. Tourismus: Im August hat Südtirol fast 5,8 Millionen Nächtigungen verbucht. In den ersten acht Monaten 2017 gab es insgesamt etwa 24,1 Millionen Nächtigungen und somit fast 670.000 mehr (+2,9%) als im gleichen Zeitraum 2016. Der Anstieg
betrifft sowohl die Gäste aus Italien (+4,1%), als auch die Touristen aus Deutschland (+1,8%) und anderen Ländern (3,3%)   Kreditwesen:  Die Daten für Dezember 2016 zeigen, dass die Ausleihungen der Südtiroler Kunden im Vergleich zum Vorjahresmonat insgesamt leicht angestiegen sind (+0,7%). Im Detail haben aber nur die Bankkredite an Familien zugenommen (+5,2%). Die Ausleihungen an Unternehmen (-0,5%), Finanzierungs- und Versicherungsgesellschaften (-0,9%) sowie an die Öffentliche Verwaltung (-3,6%) sind hingegen gesunken.-  Obstwirtschaft: Die Preise der Äpfel sind um über ein Drittel höher als vor einem Jahr – Gold Delicious 0,78, Gala 0,90, Red Delicious 0, 84  Baugewerbe:  mehr Baukonzessionen im  zweiten Quartal 2016 (Veränderungen 02/2016 zum 02/2015: Wohngebäude +18,9%, Nicht-Wohngebäude +36,6%, insgesamt +27,0%)  – Wirtschaftskonjunktur in Italien:  Im zweiten Quartal des Jahres 2017 ist das Bruttoinlandsprodukt der Eurozone anhand saison- und kalenderbereinigter Daten um 0,6% im Vergleich zum Vorquartal gestiegen. Die deutsche Wirtschaft ist ebenfalls um 0,6% gewachsen. In Italien blieb der Aufschwung mit einem Wachstum von 0,4% auf dem gleichen Niveau wie im Vorquartal..   Wirtschaftsklima: Im Oktober ist das Vertrauensklima von Unternehmen und Konsumenten (Economic sentiment indicator) in der Eurozone von 113,1 auf 114,0 Punkte angestiegen. In Deutschland hat der Index um 2,1 Punkte zugenommen und liegt aktuell bei 114,5 Punkten. In Italien stieg der Index auf 111,9 Punkte. Es handelt sich um den höchsten Wert der letzten zehn Jahre. Diese Steigerung ist hauptsächlich auf die verbesserte Stimmung der Handels- und Dienstleistungsunternehmen zurückzuführen.

 

Immobilienmarkt Südtirol:  Micro-Analyse 11/2017  

 Jahrestrend 2017: der Immobilienmarkt erholt sich  in ganz Italien. Die namhaften Tages- u. Wirtschaftszeitungen  Corriere della Sera und Il Sole 24-Ore sagen u.a. am Jahresanfang für das Jahr 2017  517.000 Immobilien-Abschlüsse  voraus, das sind  23% mehr als im Abschluss-schwächsten Jahr 2013 (Qoelle:  Ufficio Studi Nomismo):! Die Experten und Autoren gehen sogar weiter und sprechen nicht nur von einer Erholung  des Immobilienmarktes, sondern  sogar von einem Neustart: “ die Situation am Immobilienmarkt hat sich gebessert, aber es gibt noch Hindernisse, die diese Entwicklung stören könnten und das sind einerseits die Steuern, die zwar weder erhöht, noch vermindert wurden, die jedoch die Käufer in ihrer  Höhe bestrafen und zum anderen die Banken, welche durch immer strengere Garantieforderungen zunehmend mehrere Käufergruppen, insbesondere Erst-Wohnung-Käufer, von notwendigen Krediten ausgrenzen „. Das Vertrauen in den Banken schwindet,  Zinserträge sind derzeit nicht zu erwarten, ein Teil des Kapitals wird deshalb wohl mehr in Immobilien fließen, wo größere Wertbeständigkeiten und Brutto-Renditen bis 5% gegeben sind.

Die Kaufpreise werden sich demnach 2017 leicht erhöhen.

In Südtirol haben diese Voraussagen natürlich auch ihre Gültigkeit und Plausibilität, auch wenn vielerlei Unsicherheiten die Käufer noch bremsen… Der potentielle Käufer ist preisbewusst, informiert und anspruchsvoll….   aber es gibt schon auffallend  immer mehr Interessenten…, und mehr Abschlüsse.

Tendenz in den nächsten drei Monaten: weiterhin positives Kauf- u. Investitionsklima – leicht steigende Nachfrage bis  zum Jahresende,  geringfügig steigende Preise vor allem in Meran, saisongemäß etwas weniger Abschlüsse – in den Wintermonaten werden die An- u. Verkäufe weiter  leicht stagnieren.

Diese Einschätzung gilt für Bozen und für die den jeweiligen Nachbargemeinden Eppan, Ritten, Terlan, sowie Leifers, für Brixen, Bruneck und im Hochpustertal (z.B. in Niederdorf u. Sexten), sowie für Gröden, weniger für Meran und im Vinschgau, wo Immobilien am günstigsten bleiben. Die Seitentäler folgen Zeit verzögert den Entwicklungen der jeweiligen Hauptorte.

 

Immobilienpreise in Südtirol – Wohnen bleibt teuer

Bozen/Stadtzentrum  Wohnungen: normaler Bauzustand 3.400€/m³ – 4.200€/m², sehr guter Bauzustand 4.000€/m² – 6.000€/m²  in Bozen/Gries: Wohnungen: normaler Bauzustand 3.400€/m³ – 4.800€/m², sehr guter Bauzustand 4.000€/m² – 6.000€/m²; in Bozen/St. Oswald: normaler Bauzustand 3.600€/m³ – 4.500€/m², sehr guter Bauzustand 4.500€/m² – 6.500€/m²; Villen: normaler Bauzustand  4.600€/m² – 5.700€/m², sehr guter Bauzustand 5.400€/m² – 6.900€/m² in Meran Obermais: normaler Bauzustand 3.300€/m³ – 4.000€/m², sehr guter Bauzustand 3.500€/m² – 4.700€/m²; Villen: normaler Bauzustand  3.200€/m², sehr guter Bauzustand 3.700€/m² – 4.900€/m²;  in Eppan: normaler Bauzustand 2.800€/m² – 3.200€/m², sehr guter Bauzustand 3.000€/m² – 4.200€/m²; Villen: normaler Bauzustand 3.200€/m² – 3.600€/m³, sehr guter Zustand 3.300€/m² – 4.600€/m²; in Kaltern: normaler Bauzustand 2.600€/m³ – 3.000€/m², sehr guter Bauzustand 2.800€/m² – 3.900€/m²; am Ritten/Klobenstein:  normaler Bauzustand 2.500€/m³ – 3.2000€/m², sehr guter Bauzustand 2.700€/m² – 4.100€/m² am Ritten/Oberbozen;  normaler Bauzustand 2.500€/m³ – 3.2000€/m², sehr guter Bauzustand 2.700€/m² – 4.100€/m²

Quelle: aktuelle Uploads Agenzia delle Entrate-Banca dati delle quotazioni immobiliari  1. semestre 2017. Meine aktuelle Datenbank entspricht in etwa diesen Immobilienpreisen.

Preis-Trends: 3-Zi.Wohnungen je nach Lage u. Ausführung ab ca. 250.000-350.000 Euro, 4-Zi.Wohnungen  ab 350.000 – 600.000 Euro,  luxuriöse 4-Zi.Appartements ab 500.000 – 900.00 Euro, Reihenhäuser ab 400.000-700.000 Euro, Häuser mit Garten ab 900.000 Euro, Häuser/ Altbauten (zu renovieren) ab 500.000 – 800.000€ Villen ab 1.200.000 Euro und mehr.

Die Kaufpreise und Wertsteigerung bleiben in Gröden und im Gadertal am höchsten – in Bozen, Leifers, Bruneck und Brixen tendenziell hoch – etwas niedriger in Meran, am günstigsten/geringsten wohl im Vinschgau. Vergleichsweise liegen die Kaufpreise im Pustertal, im Schlern-Gebiet, am Ritten und in Überetsch höher als im Unterland, Burggrafenamt oder Vinschgau. Insgesamt ist das Preisniveau in Südtirol noch immer höher als in Nordtirol/Innsbruck und in vielen Provinzhauptstädten Norditaliens und vergleichbar mit einigen peripheren Gebieten in München – unsere hohen Preise schrecken Deutsche Südtirol-Liebhaber vielfach ab.

Meine Empfehlung: Im Herbst verkauft und kauft sich am Besten: gute Schnäppchen sind  durchaus möglich. Investieren Sie jetzt preisgünstig u. zukunftsorientiert in gute Immobilien. Ich haben für Sie bestimmt die richtigen Wohn-, Rendite- u. Anlage-Objekte. Der Zeitpunkt ist richtig.

Gute Immobilien in guter Lage u. Bauausführung sind derzeit noch günstiger denn je und eine langfristig sichere Anlage mit gutem Wertsteigerung-Potential.

Wohnimmobilien gelten auch 2017 als stabilstes und sicherstes Teilsegment: die richtige Lage (Ausrichtung, ruhige Umgebung, Nachbarbebauung, Verkehrsanbindung), die gelungene Architektur mit Ziel-Gruppen gerechter Berücksichtigung der Wohnraum-wünsche, die Umwelt-gerechte Qualität der Bauausführung u. Ausstattung und noch mehr der richtige Kaufpreis sind ausschlaggebend… und darauf achte ich bei meiner Portfolio-Auswahl und Angeboten. (Traum-Preise, wie bis 2007 oft üblich, gehören der Vergangenheit an).

Gewerbeimmobilien werden in Südtirol, angesichts steigender Lehrstände und Überangebote auch 2017 kritisch bewertet, insbesondere Büros, Produktionshallen, Lagerflächen, Hotels, Restaurants und Baugrundstücke: die Zurückhaltung und zeitweise Stillstand der Investoren sind offensichtlich. Das Angebot der Teil-Segmente Büro, Ausstellungsflächen u. Magazine ist in Bozen besonders groß und vielfältig, der Lehrstand ist überdurchschnittlich hoch und verkauft sich schwer. Die Bauträger von Bürogebäuden u. /Büros haben in Südtirol des Öfteren an der Nachfrage vorbeigebaut.

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